房地產收入的確認應同時具備以下條件
1、 開發產品已竣工并經有關部門驗收合格,房屋面積已經有關部門測定;
2、 已與客戶簽訂正式房屋銷售合同
3、 標的物——房屋已經客房辦妥了交付入住手續,雙方均已履行了合同規定的義務。
但由于客戶原因,未在規定的時間辦理入住手續,法律規定視同風險和收益已經轉移,房地產公司應確認該部分房產的收入。否則,如果客戶幾年不辦理入住,公司就一直不能確認收入,這是不客觀的。有的公司存在房款已收訖,產權過戶后才確認收入。這樣會造成收入滯后的現象,同樣不符合收入確認的原則。當前,許多上市公司大股東將自己的項目交由上市公司進行開發,或是大股東和股份公司成立項目聯合開發公司從事房地產開發業務。一般情況下,對于大股東出地,由股份公司出資金進行項目的合作,大股東與上市公司之間往往根據需要簽訂合作開發協議,由上市公司負擔了開發項目的所有風險,大股東坐收漁利,這實際上是變相侵占上市公司的利益。
二、預售房款稅金的計算、繳納和會計處理
上市公司開發的房地產項目達到預售條件時,企業就可以對外預售。公司不能將其確認為營業收入,但根據稅法的有關規定,無論會計核算上怎樣進行賬務處理,在公司實際收到商品房銷售款項時,都應按實際收到的款項計算交納營業稅及附加,并按一定的計算標準預繳企業的所得稅。因此公司應按照當地主管稅務機關的有關規定繳納營業稅。按預計利潤率或其他合理辦法計算預計應交納的所得稅,并按季預計。待該項房地產交付使用,銷售收入實現后,再依據稅法有關規定計算實現應納稅所得額及應納所得稅稅額,按預計繳納的所得稅額計算應退或應補稅額。公司在會計處理上應將繳納的營業稅和所得稅分為兩個部份,將自己確認收入對應的營業稅及附加、所得稅費用計入當期損益表,而預收收入對應的稅金附加和所得稅不能確認為當期損益。
三、關于上市公司房地產業務的成本核算
1、 土地開發成本的核算內容
土地開發成本是指房地產開發企業開發一定數量土地達到可售或可用狀態所發生的各項費用支出。包括以下內容:
(1) 土地費用。直按與購置土地有關的費用,包括受讓費用,拆遷費用,填海造地費用及其他有關手續和稅費支出等。
(2) 基礎設置費。是指達到預期使用功能的熟地狀態所投入的線性建設費用,主要包括通電、通路、供水、通迅、排水和土地平整費用等。
(3) 配套設施費。一般指水、電、大市政和公建配套的建筑物建設費用。
(4) 籌資費用。房地產開發企業為開發土地而借入的資金所發生的利息等借款費用,在土地開發完工之前,作為土地開發成本,土地開發完工之后而發生利息等借款費用,計入財務費用。
(5) 應負擔的間接費用,包括企業所屬單位直接組織、管理開發項目所發生的費用,如工資、福利費、勞動保護費、辦公費。
(摘自注會05年第4期)
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